Việc Tp.HCM mở rộng không gian đô thị được dự báo sẽ tạo dư địa với quỹ đất rộng và mức giá đa dạng. Sự đóng góp của các dự án bất động sản tại Bình Dương (cũ, nay là Tp.HCM) đang tạo nên kì vọng về nguồn cung nhà giá hợp lý cho thị trường bất động sản Tp.HCM (mới).
Tuy nhiên, thực tế cho thấy giá bất động sản tại khu vực này đã tăng khá cao, khiến người mua khó tìm được dự án dưới 2 tỉ đồng/căn. Theo ghi nhận, phần lớn các dự án ở khu vực Bình Dương (cũ) hiện có giá từ 50-70 triệu đồng/m2, trong khi nguồn cung dự án giá từ 30-40 triệu đồng/m2 ngày càng khan hiếm.
Như vậy, câu chuyện làm nhà giá mềm – phân khúc giá đáp ứng nhu cầu ở thực của rất nhiều người trẻ, gia đình trẻ, thực sự còn dễ dàng trong bối cảnh thị trường hiện nay?.
Chúng tôi đã có cuộc trao đổi với bà Nguyễn Thị Thanh Thảo – Phó Tổng giám đốc phụ trách Khối kinh doanh – Tiếp thị Phú Đông Group để hiểu rõ hơn về câu chuyện này.
Là doanh nghiệp chuyên phát triển các dự án bất động sản giá phải chăng tại thị trường Bình Dương (nay thuộc Tp.HCM) trong suốt gần một thập kỷ, bà có cho rằng việc xây dựng nhà ở "giá mềm" là điều dễ dàng?
Thực sự, không hề đơn giản. Làm "nhà vừa túi tiền" giống như giải một bài toán nhiều ẩn số, chịu áp lực từ nhiều phía và đòi hỏi doanh nghiệp phải tính toán kỹ lưỡng. Những yếu tố đang tạo thách thức cho doanh nghiệp bao gồm:
Thứ nhất, chi phí đầu vào tăng và biến động khó lường, trong đó tiền sử dụng đất là áp lực lớn nhất.
Tiền sử dụng đất tăng cao đẩy tổng mức đầu tư lên, đồng thời làm chi phí giải phóng mặt bằng đội thêm, khiến doanh nghiệp khó linh hoạt chi phí xây dựng và duy trì giá bán hợp lý. Người dân, đặc biệt ở phân khúc nhà trung cấp và giá rẻ, gặp khó tiếp cận nhà ở.
Thêm vào đó, giá vật liệu xây dựng biến động liên tục, thép, xi măng theo chu kỳ, cát và đá tăng bất thường, càng làm áp lực lên tổng đầu tư. Doanh nghiệp phải cân đối chi phí, khóa giá theo giai đoạn và quản lý chuỗi cung ứng để vẫn giữ sản phẩm "vừa túi tiền" cho khách.
Bà Nguyễn Thị Thanh Thảo – Phó Tổng giám đốc phụ trách Khối kinh doanh – Tiếp thị Phú Đông Group.
Thứ hai, pháp lý luôn là một chặng đường thử thách. Hồ sơ dự án phải trải qua nhiều bước, trong khi các quy định và tiêu chuẩn có thể thay đổi theo từng giai đoạn. Mỗi lần cập nhật không chỉ kéo dài thời gian triển khai mà còn làm phát sinh chi phí. Với những dự án muốn giữ giá bán hợp lý, áp lực này càng lớn vì mọi chi phí đội lên đều ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận của khách hàng.
Thứ ba, yêu cầu về chất lượng sống ngày càng cao. Người mua, đặc biệt là người trẻ, không chỉ cần một chỗ ở chất lượng, mà còn mong muốn không gian xanh, tiện ích đồng bộ và quản lý vận hành tốt. Điều này đòi hỏi chi phí đầu tư ban đầu lớn, nhưng biên lợi nhuận lại bị giới hạn để giữ giá bán ở mức hợp lý.
Thứ tư, áp lực tài chính của người mua. Ngay cả khi giá bán được tối ưu, mức chi trả hàng tháng vẫn là rào cản nếu không có chính sách thanh toán linh hoạt. Đây là yếu tố then chốt để người mua có thể tiếp cận sản phẩm.
Theo bà, khẩu vị mua nhà của người trẻ hiện nay có gì khác so với trước. Sự thay đổi trong hành vi tiếp cận chốn an cư của đối tượng khách hàng này có là rào cản đối với doanh nghiệp bất động sản?
Khẩu vị mua nhà của người trẻ hiện nay, nhất là thế hệ Millennials và Gen Z: Tinh tế, chủ động, nhạy bén và đề cao trải nghiệm cá nhân. Họ so sánh kỹ lưỡng các chủ đầu tư và dự án trên nhiều phương diện: Uy tín, tiến độ thi công, chất lượng bàn giao, quản lý vận hành và minh bạch pháp lý. Với họ, chọn chủ đầu tư uy tín còn quan trọng không kém chọn chất lượng căn hộ, bởi đây là cam kết cho trải nghiệm sống dài hạn và khả năng gia tăng giá trị tài sản trong tương lai.
Bên cạnh đó, yếu tố ban công và lô gia bố trí riêng biệt được coi là "tiêu chuẩn không thể thỏa hiệp". Với người trẻ, ban công tuyệt đối không phải là nơi để phơi quần áo, mà là khoảng không gian thư giãn, kết nối thiên nhiên, đọc sách, thưởng cà phê hay chăm sóc cây xanh – nơi giúp họ tái tạo năng lượng sống.
Ngoài ra, chất lượng vận hành và sự quan tâm của chủ đầu tư sau bàn giao cũng là yếu tố then chốt. Người trẻ muốn chắc chắn rằng mọi vấn đề trong quá trình sinh sống phải được giải quyết nhanh, chất lượng dịch vụ được duy trì ổn định và chuyên nghiệp.
Tóm lại, với người trẻ, việc chọn nhà là tổng hòa giữa tiện nghi, thẩm mỹ, trải nghiệm cá nhân và khả năng quản lý tài chính khôn ngoan. Họ xem xét kỹ lưỡng từng chi tiết, cân nhắc cẩn trọng để đảm bảo rằng quyết định của mình vừa tối ưu về giá trị, vừa xứng đáng để tự hào.
Chính điều này tạo nên áp lực, là bài toán khó mà doanh nghiệp bất động sản phải giải để thích ứng được nhu cầu nhà ở của thế hệ trẻ hiện đại. Đồng thời đây cũng là cơ hội để doanh nghiệp tạo thế cạnh tranh trên thị trường.
Việc Tp.HCM (mới) liên tục đón nguồn cung chào bán ra thị trường có trở thành thách thức thanh khoản đối với các dự án giá phải chăng ở giai đoạn này. Ở góc độ doanh nghiệp, theo bà phải làm gì để tăng tính thanh khoản cho dự án?
Trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng khốc liệt ở phân khúc "nhà vừa túi tiền", đặc biệt khi nguồn cung mới tại những khu vực mở rộng của Tp.HCM (mới) bắt đầu gia tăng, muốn tạo thanh khoản tốt cho dự án, tôi nghĩ doanh nghiệp bất động sản cần giải ba bài toán: Sản phẩm – tài chính – niềm tin.
Về sản phẩm, phải có tính khác biệt. Ở phân khúc giá từ 30-40 triệu đồng/m2, người mua hiện nay không đơn thuần chỉ mua một căn nhà để ở, mà họ phải sống "chất" trong không gian đó. Họ đòi hỏi sự cân bằng giữa diện tích, công năng và tiện ích sống.
Theo đó, layout căn hộ phải được thiết kế tối ưu không gian, gia tăng công năng, đảm bảo sự thuận tiện trong sinh hoạt nhưng vẫn giữ tính thẩm mỹ. Khách hàng trẻ cũng đặt kỳ vọng cao vào hệ tiện ích nội khu đồng bộ và dịch vụ vận hành chuyên nghiệp, để họ thấy rõ giá trị bền vững của tổ ấm trong nhiều năm sau khi nhận nhà.
Người trẻ mua nhà đòi hỏi ngày càng cao, cân bằng giữa diện tích, công năng và tiện ích sống. Ảnh minh hoạ
Về tài chính, thanh khoản chỉ thực sự xảy ra khi người mua, đặc biệt là nhóm trẻ có tích lũy và thu nhập hạn chế, thấy việc "xuống tiền" nằm trong tầm tay. Doanh nghiệp phải cân đối tổng giá trị căn hộ và chi trả hàng tháng phù hợp khả năng tài chính của khách, đồng thời cung cấp các phương thức thanh toán linh hoạt và ưu đãi lãi suất để họ tự tin quyết định mua nhà.
Chẳng hạn, tại phường Dĩ An, chủ đầu tư Phú Đông Group áp dụng chính sách thanh toán chỉ 10% đến khi nhận nhà, kèm phương án trả góp chỉ từ 4,5 triệu đồng/tháng trong 24 tháng cho dự án Phú Đông SkyOne. Đặc biệt, khách hàng được cố định lãi suất 5%/năm trong suốt 5 năm, giúp người mua dự đoán trước dòng tiền và tránh rủi ro khi lãi suất thị trường biến động. Cách làm này không chỉ giúp người mua trẻ dễ dàng tiếp cận căn hộ, mà còn rút ngắn thời gian ra quyết định, qua đó thúc đẩy tốc độ bán hàng và tăng thanh khoản cho dự án.
Về bài toán niềm tin, uy tín của chủ đầu tư và tiến độ thi công là yếu tố "quyết định nhanh". Khi khách hàng thấy công trường vận hành đúng cam kết, sản phẩm bàn giao đạt chuẩn chất lượng như đã hứa và pháp lý minh bạch, họ không chỉ yên tâm xuống tiền mà còn sẵn sàng giới thiệu cho người quen.
Giữa lúc hầu hết dự án ra thị trường đều có lợi thế xêm xêm nhau về vị trí, pháp lý, giá, uy tín chủ đầu tư, tiện ích... đâu là yếu tố mà theo bà dự án sẽ "ăn khách" ở bối cảnh thị trường mới?
Trong bối cảnh nhiều dự án có lợi thế tương đồng về vị trí, pháp lý, giá bán hay tiện ích cơ bản,… yếu tố sáng tạo là điểm khác biệt, giúp dự án nổi bật và thu hút người mua.
Ngoài sự sáng tạo về thiết kế sản phẩm thì ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, sự đột phá trong phương thức thanh toán đang trở thành yếu tố quan trọng giúp dự án thu hút khách hàng.
Bên cạnh đó, yếu tố vận hành thông minh và chăm sóc cư dân ngày càng trở thành tiêu chí quan trọng trong việc tạo khác biệt cho dự án, đặc biệt với người trẻ, bởi họ không chỉ quan tâm đến căn hộ mà còn xem trọng trải nghiệm sống trọn vẹn và tiện lợi hàng ngày.
Dịch vụ quản lý vận hành không chỉ là bảo trì hay hỗ trợ kỹ thuật, mà còn là khởi tạo cộng đồng cư dân năng động và gắn kết. Chủ đầu tư có thể tổ chức các hoạt động tương tác, sự kiện cộng đồng, workshop sáng tạo, câu lạc bộ sở thích, các buổi học kỹ năng hoặc trải nghiệm nghệ thuật – tạo cơ hội để cư dân trẻ vừa giao lưu, vừa phát triển cá nhân. Đây là cách biến dự án không chỉ là nơi để ở mà còn để trải nghiệm và sáng tạo.
Bà đánh giá thế nào về diễn biến thị trường bất động sản tại Tp.HCM (mới) từ nay đến cuối năm?
Từ nay đến cuối năm, thị trường bất động sản tại các vùng mở rộng của Tp.HCM như Dĩ An, Thuận An,… dự kiến tiếp tục sôi động nhưng có chọn lọc. Nguồn cung mới vẫn xuất hiện, đặc biệt ở phân khúc nhà vừa túi tiền, nhưng người mua ngày càng thận trọng và có định hướng rõ ràng hơn khi ra quyết định.
Ở phân khúc này, tốc độ giao dịch sẽ phụ thuộc nhiều vào chất lượng dự án, chính sách thanh toán linh hoạt và uy tín chủ đầu tư.
Ngoài ra, sự tinh tế và chủ động của người trẻ – nhóm khách hàng chiếm tỷ trọng lớn trong phân khúc nhà vừa túi tiền sẽ khiến các doanh nghiệp phải cạnh tranh bằng giá trị sống thực tế, trải nghiệm tiện ích và dịch vụ quản lý, thay vì chỉ dựa vào giá bán hay vị trí.
Tóm lại, nửa cuối năm sẽ là thời điểm thách thức nhưng cũng tạo cơ hội cho những chủ đầu tư hiểu rõ nhu cầu thực tế, biết tạo sự khác biệt và uy tín bền vững. Những dự án đáp ứng được tiêu chí này sẽ có khả năng tăng thanh khoản, thu hút khách hàng trẻ và xây dựng cộng đồng cư dân chất lượng.
Xin cảm ơn chia sẻ từ bà!