Trong bốn năm qua, chính phủ Trung Quốc đã liên tục triển khai nhiều biện pháp nhằm ngăn chặn sự lao dốc của thị trường bất động sản – lĩnh vực từng chiếm tới gần 1/3 nền kinh tế.
Từ việc nới lỏng tín dụng, hạ lãi suất vay mua nhà, đến các gói hỗ trợ hoàn thiện dự án dở dang, tất cả đều nhằm khôi phục niềm tin người mua và ổn định hệ thống tài chính.
Thế nhưng, loạt dữ liệu mới nhất cho thấy những nỗ lực này chưa đem lại hiệu quả rõ rệt, trong khi sự suy yếu của thị trường ngày càng trở nên nghiêm trọng.
Giá nhà tiếp tục giảm
Tờ Nikkei Asian Review cho hay theo số liệu chính thức, giá nhà mới tại 70 thành phố lớn trong tháng 8/2025 đã giảm trung bình 11% so với mức đỉnh năm 2021. Tính riêng trong tháng 8/2025, giá nhà mới giảm 0,3% so với tháng trước và giảm 2,5% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đáng chú ý, mức giảm sâu hơn xuất hiện ở các thành phố hạng hai và hạng ba, nơi nhu cầu yếu và nguồn cung dư thừa. Ngay cả bốn đô thị hàng đầu như Bắc Kinh hay Thượng Hải, vốn được xem là "pháo đài" của giá trị bất động sản, cũng không thoát khỏi xu hướng đi xuống.
Không chỉ giá cả, lượng giao dịch và đầu tư trong lĩnh vực này cũng cho thấy sự ảm đạm. Tám tháng đầu năm 2025, diện tích bán nhà mới giảm 4,7% so với cùng kỳ, trong khi đầu tư bất động sản giảm tới 12,9%.
Báo cáo của Fitch dự báo doanh số bán bất động sản mới (theo diện tích sàn) tại Trung Quốc sẽ giảm khoảng 5% cả năm 2025.
"Fitch tin rằng lĩnh vực bất động sản sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức về mặt cơ cấu trong trung hạn, bao gồm sự thay đổi nhân khẩu học, khả năng chi trả nhà ở thấp và lượng hàng tồn kho chưa bán được cao ở nhiều khu vực trên cả nước", Lulu Shi, giám đốc xếp hạng doanh nghiệp khu vực Châu Á - Thái Bình Dương của Fitch Ratings, cho biết.
Các công ty phát triển dự án lớn ghi nhận giá trị hợp đồng bán nhà trong tháng 8 sụt 17,6% so với năm trước. Song song đó, diện tích khởi công mới tiếp tục giảm gần 20%, phản ánh sự dè dặt của doanh nghiệp trước triển vọng u ám.
Một nguyên nhân khiến các chính sách chưa phát huy tác dụng là sự thay đổi trong hành vi người mua. Sau hàng loạt vụ chủ đầu tư thiếu vốn, dừng thi công hoặc bỏ dở dự án, người dân ngày càng e ngại mô hình "bán nhà trên giấy".
Xu hướng chuyển sang chỉ mua nhà đã hoàn thiện khiến vòng quay vốn của doanh nghiệp chậm lại, đẩy họ vào thế khó khăn hơn. Cùng với kỳ vọng giá còn tiếp tục giảm, tâm lý chần chừ càng làm thị trường đóng băng.
Hãng tin Reuters cho hay đến cuối tháng 6/2025, diện tích nhà ở thương mại đã hoàn thành (commercial completed residential properties) nhưng chưa bán được đã tăng khoảng 6,5% so với cùng kỳ năm trước, đạt khoảng 408 triệu m². Trong cùng khoảng thời gian (cuối tháng 6/2025), diện tích nhà đang xây (residential properties under construction) là khoảng 441 triệu m².
Trong khi đó trong 8 tháng đầu năm 2025, số dự án khởi công mới (theo diện tích sàn) giảm khoảng 19,5% so với cùng kỳ năm trước.
Theo Reuters, hầu hết các nhà phân tích dự đoán giá nhà sẽ ổn định không sớm hơn nửa cuối năm 2026 hoặc 2027, chậm hơn khoảng nửa năm so với dự kiến ba tháng trước.
Việc ổn định thị trường có thể đòi hỏi sự chuyển đổi từ nới lỏng chính sách từng bước sang can thiệp trực tiếp của chính quyền trung ương, Gao Yuhong, giám đốc xếp hạng doanh nghiệp công nghiệp và thương mại tại CSCI Pengyuan Credit Rating, cho biết thêm rằng nguồn ngân sách nên được sử dụng để mua nhà chưa bán và đất nhàn rỗi để chuyển đổi thành nhà ở xã hội.
"Để đưa chu kỳ thanh lý hàng tồn kho trở lại mức lành mạnh trong 12 tháng thì thị trường cần phải hấp thụ khoảng 600-700 triệu m2 hàng tồn kho chưa bán được... tổng nguồn vốn cần thiết sẽ vào khoảng 5 nghìn tỷ nhân dân tệ (699,02 tỷ USD)", giám đốc Gao nói.
Mất niềm tin
Sự suy yếu của bất động sản không chỉ làm cạn dòng tiền của các nhà phát triển mà còn khiến ngân sách địa phương lao đao. Doanh thu từ bán quyền sử dụng đất, vốn chiếm tỷ trọng lớn trong thu ngân sách, đã giảm mạnh.
Nguồn thu này vốn là trụ cột ngân sách của các chính quyền địa phương, nhưng nay lại đang teo tóp dần khi các nhà phát triển ngần ngại mua thêm đất, phản ánh rõ sự lo ngại về triển vọng thị trường.
Tình trạng này không chỉ gây khó khăn cho các chính quyền địa phương mà còn tạo ra một vòng luẩn quẩn: chính quyền không có tiền để thúc đẩy các dự án mới, trong khi các dự án cũ thì thiếu nguồn lực để hoàn thành.
Hiện nhiều địa phương phụ thuộc vào nguồn thu này nay phải đối diện với tình trạng hụt ngân sách, trong khi vẫn cần chi cho các dự án tái thiết và các chương trình kích cầu.
Nhiều người tin rằng, vấn đề của thị trường bất động sản Trung Quốc không chỉ đơn thuần là thiếu thanh khoản. Những biện pháp như giảm lãi suất thế chấp, hạ tỷ lệ trả trước hay triển khai chương trình "danh sách trắng" để đảm bảo tài chính cho các dự án đều đã được áp dụng. Tuy nhiên, hiệu quả của chúng lại bị lu mờ bởi một yếu tố quan trọng hơn cả: niềm tin của người tiêu dùng.
Sau những vụ vỡ nợ đình đám của các "ông lớn" như Evergrande hay Country Garden, hàng triệu người mua nhà đã đối mặt với nguy cơ mất trắng khi các dự án đang xây dựng bị đình trệ.
Nỗi sợ hãi này đã ăn sâu vào tâm trí người dân, khiến họ e ngại việc đặt cược vào các dự án chưa hoàn thiện và chỉ tin tưởng vào những căn nhà đã có sẵn, hoặc tệ hơn, quyết định rút lui hoàn toàn khỏi thị trường.
Lòng tin đã mất thì rất khó để lấy lại, và những chính sách tài chính mạnh tay nhất cũng khó có thể tạo ra được sự bứt phá khi người dân vẫn còn lo sợ.
Dù Bắc Kinh đã tung ra các biện pháp hỗ trợ từ hạ lãi suất thế chấp, nới hạn mức vay, đến việc lập quỹ giải cứu dự án dở dang, song thị trường vẫn chìm trong vòng xoáy suy giảm.
Các biện pháp này phần nào có tác động ở nhóm đô thị hạng nhất, nhưng không đủ sức xoay chuyển toàn cục. Đặc biệt, chính phủ vẫn thiếu những chính sách mạnh để xử lý tồn kho nhà ở khổng lồ và khôi phục niềm tin lâu dài.
Dư nợ cho vay bất động sản của Trung Quốc đã đạt 53.330 tỷ NDT (tương đương 7.430 tỷ USD) vào cuối tháng 6 năm 2025, tăng 0.4% so với cùng kỳ năm trước. Mặc dù có mức tăng nhẹ, nhưng tốc độ tăng trưởng này vẫn rất khiêm tốn so với mức tăng trưởng hai con số trước năm 2021.
Mặc dù dư nợ cho vay bất động sản chung có tăng, nhưng dư nợ cho vay thế chấp cá nhân lại giảm 0.1% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh sự ngần ngại của người dân trong việc vay tiền để mua nhà, một phần do giá trị tài sản giảm sút và triển vọng kinh tế không chắc chắn.
Tình trạng dân số Trung Quốc đang giảm sút và dân số già hóa cũng là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở dài hạn. Điều này tạo thêm áp lực cho thị trường và có thể khiến cuộc khủng hoảng kéo dài hơn.
Mặc dù có một vài tín hiệu tích cực ngắn hạn, tâm lý người tiêu dùng vẫn rất yếu. Họ e ngại việc mua nhà, đặc biệt là các dự án đang xây dựng, và thay vào đó tập trung vào việc tiết kiệm hoặc trả nợ.
Điều này giải thích cho tổng các khoản vay mới bằng đồng Nhân dân tệ (new yuan bank loans) của Trung Quốc đã giảm 50 tỷ NDT trong tháng 7/2025 so với tháng trước, tức là có sự sụt giảm ròng (contract) lần đầu tiên sau 20 năm.
Hiện tại, Bắc Kinh vẫn đang loay hoay tìm kiếm một giải pháp tổng thể để vừa giải quyết lượng tồn kho khổng lồ lên tới hàng chục triệu căn hộ, vừa khôi phục lại niềm tin đã mất.
Các chuyên gia kinh tế nhận định rằng, nếu không giải quyết được vấn đề tồn kho, giá nhà sẽ tiếp tục giảm và cuộc khủng hoảng sẽ kéo dài. Mặc dù chính phủ đã có động thái mua lại một phần các căn hộ tồn kho, nhưng quy mô của chương trình này vẫn còn quá nhỏ so với tổng lượng hàng tồn khổng lồ đang đè nặng lên thị trường.
Khi giá nhà, doanh số bán và đầu tư đồng loạt đi xuống, triển vọng hồi phục của bất động sản Trung Quốc trong ngắn hạn là khá mờ mịt. Việc kéo dài tình trạng này không chỉ ảnh hưởng đến niềm tin tiêu dùng và đầu tư mà còn đe dọa trực tiếp tới sự ổn định của hệ thống tài chính và tăng trưởng kinh tế.
Nhiều chuyên gia cho rằng nếu không có những cải cách sâu hơn, đặc biệt trong việc quản lý quỹ presale và giải quyết hàng tồn kho, mọi nỗ lực "cứu thị trường" của Bắc Kinh sẽ tiếp tục rơi vào vòng luẩn quẩn.
Tóm lại, cuộc khủng hoảng bất động sản không chỉ là một vấn đề kinh tế, mà đã trở thành một thách thức mang tính hệ thống, đòi hỏi nhiều hơn những gói cứu trợ ngắn hạn. Để thị trường phục hồi, Trung Quốc cần một sự thay đổi cơ bản và triệt để để khôi phục niềm tin, một thứ mà tiền bạc không thể nào mua được.
*Nguồn: Nikkei, Reuters, Fortune, BI