Khi China Evergrande – từng là tập đoàn bất động sản lớn nhất Trung Quốc – niêm yết tại Hồng Kông năm 2009, thị trường địa ốc Trung Quốc đang bùng nổ. Cơn sốt quanh công ty này dữ dội đến mức, cứ mỗi một người may mắn mua được cổ phiếu thì có tới 46 người khác bị bỏ lỡ.
Giờ đây, tình thế đã hoàn toàn thay đổi.
Trở thành biểu tượng cho sự thăng trầm của bất động sản Trung Quốc, Evergrande đã bị hủy niêm yết khỏi Sở Giao dịch Chứng khoán Hồng Kông vào thứ hai tuần trước, bốn năm sau khi công ty lần đầu cảnh báo gặp khó khăn tài chính và hai năm sau khi nộp đơn xin phá sản.
Sự sụp đổ của Evergrande, với khoản nợ 300 tỷ USD, phản ánh quá trình thoái trào chậm chạp và đau đớn của ngành bất động sản Trung Quốc. Các chính sách của chính phủ đã ngăn chặn cú sốc sụp đổ bất ngờ, nhưng đổi lại là một cuộc suy thoái kéo dài.
Đợt suy thoái nhà ở này không gây cú sốc tàn khốc như khủng hoảng tài chính 2008 ở Mỹ, nhưng đã đè nặng lên nền kinh tế Trung Quốc suốt 5 năm qua và chưa có hồi kết. Tháng trước, theo Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, giá nhà mới giảm nhanh nhất trong vòng 9 tháng, trong khi giá nhà cũ tiếp tục lao dốc.
Khi tình trạng suy thoái kéo dài, chính phủ đã can thiệp để cứu một số công ty bất động sản ngập nợ nhằm ngăn ngừa sụp đổ toàn diện. Vanke – một trong những tập đoàn phát triển lớn nhất nước – nhiều lần phải dựa vào cổ đông lớn nhất là công ty nhà nước Shenzhen Metro để vay tiền trả nợ khoản nợ 51 tỷ USD. Trong năm nay, Shenzhen Metro đã cho Vanke vay 9 lần với tổng trị giá 3,4 tỷ USD. Vanke báo lỗ 1,7 tỷ USD trong nửa đầu năm 2025, tệ hơn 21% so với cùng kỳ năm ngoái.
CƠN ĐAU KÉO DÀI
Khi Bắc Kinh ban hành loạt quy định năm 2020 nhằm hạn chế vay mượn quá mức, ngành bất động sản rơi vào vòng xoáy đi xuống, đẩy nhiều công ty tới bờ vực phá sản. Tuy nhiên, chính phủ không đưa ra gói cứu trợ toàn ngành, mà chỉ nới lỏng một số quy định mua nhà, khuyến khích ngân hàng cho vay nhiều hơn. Andrew Collier, nghiên cứu viên cao cấp tại Harvard Kennedy School cho rằng hậu quả là “cơn đau này sẽ kéo dài rất lâu”.
Khác với lần suy thoái bất động sản năm 2015, khi Bắc Kinh chi hàng trăm tỷ USD để hỗ trợ người dân đổi nhà tạm bợ lấy căn hộ mới, chính phủ hiện nay tỏ ra thận trọng, tránh “ném tiền tốt vào chỗ xấu”. Ông Collier khẳng định: “Ý tưởng chính phủ sẽ cứu cả ngành bất động sản là điều sẽ không xảy ra”.
Nhiều công ty lớn vẫn đang cố tái cấu trúc, còn phần đông công ty nhỏ đã phá sản. Sự suy thoái cũng tàn phá các ngành nghề liên quan – từ xây dựng, môi giới bất động sản cho đến dịch vụ cảnh quan. Tháng này, Tòa án Tối cao Hồng Kông đã ra lệnh thanh lý China South City Holdings vì không đạt tiến triển đáng kể trong kế hoạch tái cấu trúc.
Khủng hoảng bất động sản diễn ra trong bối cảnh nền kinh tế Trung Quốc đang mong manh. Cuộc chiến thương mại khiến xuất khẩu suy yếu, tiêu dùng trong nước vẫn uể oải. Chính phủ đang dồn vốn vào chip bán dẫn, robot và các công nghệ mới, nhưng lợi nhuận khó đến đủ nhanh để bù đắp khoảng trống mà bất động sản để lại.
Ngành địa ốc từng chiếm khoảng 30% GDP Trung Quốc. Tiền bán đất cho doanh nghiệp bất động sản từng là nguồn thu chính của chính quyền địa phương. Người dân coi nhà đất là khoản đầu tư an toàn cho tiền tiết kiệm. Nhưng nay dữ liệu cho thấy tình hình đáng báo động: Xây dựng mới sụt giảm mạnh trong khi tồn kho nhà bán ngày càng tăng.
Theo Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, trong 7 tháng đầu năm 2025, diện tích nhà ở mới xây dựng trên toàn quốc giảm gần 20% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, số nhà bỏ trống rao bán cao gấp đôi mức trung bình lịch sử.
Tháng 2, chị Victoria Yu, 35 tuổi, rao bán căn hộ tại thành phố công nghiệp Hợp Phì. Ba năm trước, chị cùng chồng mua căn hộ giá khoảng 330.000 USD và bỏ thêm 80.000 USD trang trí, nội thất. Họ rao bán gần bằng giá mua ban đầu. Nhiều người quan tâm nhưng giá đề nghị đều thấp hơn ít nhất 15%. Bực tức trước những lời trả giá thấp, chị Yu quyết định gỡ tin rao và giữ lại căn hộ vì không thể chấp nhận lỗ hơn 100.000 USD. “Tôi tự hỏi tại sao lại thế này và tại sao tình hình lại tệ đến vậy”, chị nói.
Đến nay, chị Yu – nhân viên marketing tại một công ty nông nghiệp công nghệ – vẫn cho rằng sai lầm của mình là tin rằng mua nhà là một khoản đầu tư an toàn. Môi giới khuyên chị nên chấp nhận lỗ ít bây giờ, vì sau này bán sẽ còn khó hơn.
Theo Goldman Sachs, số liệu tháng 7 cho thấy tín hiệu hồi phục giá chỉ tập trung ở các thành phố hạng nhất. Tuy nhiên, ngay cả ở những nơi đó, chính quyền địa phương cũng đang nới lỏng các biện pháp hạn chế mua nhà, ngược hẳn chính sách nhiều năm trước. Bắc Kinh vừa bãi bỏ quy định giới hạn số lượng nhà mà cư dân được phép mua ở ngoại ô. Các chuyên gia cho rằng Thâm Quyến và Thượng Hải có thể sẽ làm theo.
Chị Lily Zhang, một nhân viên ngành công nghệ ở Bắc Kinh, cũng vừa bán căn hộ trong tháng này. Chị bất ngờ khi thị trường yếu đến mức đó. Dù bán thấp hơn giá kỳ vọng, chị vẫn thấy may mắn vì chốt được giao dịch sau nhiều lần chỉ gặp “người xem cho vui”.
Chị Zhang mô tả hành trình làm chủ nhà ở Bắc Kinh như một chuyến tàu lượn. Năm 2016, chị vội vàng mua vì giá tăng chóng mặt. Sau đó giá tiếp tục leo thang, môi giới liên tục gọi hỏi chị có bán không. Khi gia đình có thêm em bé, căn hộ trở nên chật chội, chị định bán thì thị trường lại lao dốc. Cuối cùng chị chỉ bán hòa vốn: “Như thể suốt 9 năm qua chẳng có gì xảy ra. Điều đáng sợ nhất là không ai đưa ra giá. Khi không ai trả giá, tôi thực sự hoảng loạn”, chị Zhang nói.
Theo: NYTimes