Nếu đề xuất của Bộ Tài chính được thông qua thì câu hỏi đặt ra liệu bên bán có dễ dàng chứng minh được các chi phí liên quan khi chuyển nhượng bất động sản.
Mới đây, thông tin Bộ Tài chính đang nghiên cứu bổ sung thêm phương án áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản, song song với cách tính thuế suất chung trên tổng giá chuyển nhượng (2%) như lâu nay, để người mua lựa chọn.
Phương án áp thuế 20% được tính bằng giá bán trừ tổng các chi phí liên quan bất động sản chuyển nhượng nhân với thu nhập chịu thuế. Nghĩa là, bên chuyển nhượng phải chứng minh được các chi phí cấu thành nên giá của sản phẩm đó, có thể bao gồm: giá mua vào, chi phí môi giới, chi phí sửa chữa, chi phí lãi vay, phí trước bạ, phí công chứng...
Nếu xác định được các chi phí, việc áp thuế 20% sẽ rất có lợi cho bên chuyển nhượng, thậm chí không phải đóng thuế TNCN khi giao dịch mua bán. Trường hợp không chứng minh được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thuế thu nhập cá nhân được xác định trên tổng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%.
Theo ông Nguyễn Ngọc Tịnh, Phó chủ tịch Hội Tư vấn và đại lý thuế Tp.HCM, thực tế việc đưa hóa đơn vào để khấu trừ là rất khó vì cá nhân ít ai lưu trữ hóa đơn như doanh nghiệp. Trong khi để mua được miếng đất, cá nhân phải bỏ ra nhiều chi phí ngoài giá mua giá bán trong hợp đồng như chi phí đi lại, chi phí công chứng, phí môi giới, làm pháp lý... Những chi phí này sẽ không được cập nhật lên cơ sở dữ liệu và khó chứng minh.
Vị này cho rằng, vấn đề lớn nhất là làm cách nào để xác định được các chi phí hợp lệ cho các cá nhân. Doanh nghiệp làm được, hạch toán được chi phí hợp lý để khấu trừ, còn cá nhân là không thể. Vì thế trong lúc này cơ sở dữ liệu chưa liên thông thì chọn phương án 2% trên tổng doanh số là hợp lý.
Quan điểm về điều này, ông Lê Quốc Kiên, cố vấn đầu tư bất động sản cho hay, nếu đề xuất của Bộ Tài chính được thông qua, các chi phí để tính vào phải chờ hướng dẫn chi tiết. Để chứng minh được các chi phí phải có hóa đơn, chứng từ cụ thể. Tuy nhiên, không phải chi phí nào cũng được chứng minh rõ ràng.
Chẳng hạn, phí môi giới sẽ liên quan tới việc đóng thuế TNCN của môi giới. Phí sửa chữa nhà phải liên quan đến hóa đơn chứng từ. Dẫu vậy, hiện không nhiều người sửa chữa nhà lấy hóa đơn. Nếu lấy hóa đơn thì bên thi công cũng cộng vào giá làm.
Chi phí lãi vay thì có thể sao kê và xác nhận từ ngân hàng. Thuế trước bạ lúc mua bất động sản đó đã được lưu trữ tại cơ quan nhà nước. Phí công chứng thì có các hóa đơn của phòng công chứng. Giá mua vào thì có thông tin trên hợp đồng mua bán công chứng (phải khai mua bán đúng giá)....
Chia sẻ mới đây, Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn luật sư Tp.HCM đồng tình phương án thuế suất 20% trên phần thu nhập chịu thuế. Phương án có ưu điểm là công bằng hơn giữa người nộp thuế, vì thuế tính trên đúng phần thu nhập thật (lợi nhuận) từ chuyển nhượng. Tránh tình trạng người bán bị thiệt nếu mua cao mà bán thấp hoặc lời ít, thậm chí lỗ cũng phải chịu thuế như trước đây. Điều này cũng phù hợp thông lệ quốc tế và thống nhất với thuế suất của tổ chức, doanh nghiệp. Cách tính như vậy sẽ khuyến khích minh bạch hóa giao dịch bất động sản, làm rõ giá mua bán và các chi phí liên quan.
Tuy nhiên, theo ông Cường, phương án này cũng có nhược điểm là khó xác định được giá mua và chi phí hợp lệ. Các giao dịch mua bán chuyển nhượng trước đây thường kê khai thấp để giảm thuế hoặc thỏa thuận miệng, không thể hiện đúng giá trị hợp đồng. Phương án này sẽ tốn nhiều thời gian, công sức, dễ phát sinh tranh chấp khi xác minh hồ sơ.
Trong khi đó, phương án áp thuế suất 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng có ưu điểm là dễ thực hiện, nhanh chóng, rõ ràng, không cần xác định giá vốn hay chi phí liên quan. Đồng thời hạn chế được gian lận về chi phí và quan trọng là phù hợp với thực tiễn hiện nay khi mà hệ thống dữ liệu chưa đầy đủ, người dân giao dịch bất động sản vẫn còn thiếu tính minh bạch. Nhưng điều này dẫn đến việc không công bằng tuyệt đối, vì có thể người lỗ vẫn phải đóng thuế. Nhà nước dễ thất thu thuế nếu người mua và bán bắt tay nhau khai thấp.
"Trong điều kiện hiện nay, nếu chưa đồng bộ được dữ liệu và cách xác định giá vốn, chi phí còn nhiều bất cập, thì nên cho phép người dân được chọn một trong hai phương án như đề xuất của Bộ Tài chính. Nếu chứng minh được giá vốn, chi phí thì áp theo phương án 20% trên lợi nhuận. Nếu không chứng minh được thì áp theo phương án 2% trên tổng giá trị giao dịch. Việc lựa chọn này vừa khuyến khích người dân lưu trữ hồ sơ giao dịch đầy đủ, minh bạch hơn, vừa tránh ách tắc trong các giao dịch chuyển nhượng khi hệ thống dữ liệu vẫn còn bất cập", vị Luật sư này nhấn mạnh.