Chị Minh Phương (Hà Nội) kể, hai vợ chồng đều xuất thân từ tỉnh lẻ, lên Thủ đô lập nghiệp. Sau 6 năm kết hôn, đến nay thu nhập cộng gộp mới đạt mức 100 triệu đồng/tháng được khoảng một năm, trước đó chỉ dao động 40-80 triệu đồng. Thế nhưng, mỗi tháng gia đình chỉ để dành được 15-20 triệu, tổng cộng sau 6 năm mới tích lũy khoảng 700 triệu đồng, giấc mơ sở hữu căn nhà ở Hà Nội vẫn còn rất xa.
Hiện gia đình chị thuê căn hộ 3 phòng ngủ với giá 12 triệu đồng/tháng, cộng thêm tiền điện nước, phí dịch vụ, lương giúp việc, khoản trả nợ xây nhà ở quê, chi phí ăn uống, học hành cho hai con, viện phí, xăng xe, biếu bố mẹ, cưới hỏi… thì gần như chẳng còn dư.
"Nghe thì mức thu nhập của 2 vợ chồng 100 triệu đồng/tháng có vẻ 'dư dả', nhưng ở Hà Nội, đặc biệt khi vừa nuôi con nhỏ vừa phải thuê nhà, áp lực chi tiêu là rất lớn", chị nói.
Câu chuyện của gia đình chị Minh Phương không phải là cá biệt. Ở Hà Nội, nhiều gia đình trẻ dù thu nhập thuộc nhóm khá vẫn loay hoay trước bài toán an cư. Vợ chồng anh Xuân Long (Hà Nội) là một ví dụ. Thu nhập ổn định cho cả 2 vợ chồng 50-70 triệu đồng/tháng, sau nhiều năm làm việc hai người mới dành dụm được khoảng 400 triệu đồng. Ban đầu, họ dự tính dùng khoản tiền này làm vốn mua nhà, song khi khảo sát thị trường, cả hai đều chùn bước.
"Ngay cả căn hộ 2 phòng ngủ ở những dự án vùng ven Hà Nội bây giờ cũng trên 3 tỷ đồng. Số tiền chúng tôi tích lũy chẳng thấm vào đâu so với giá nhà hiện tại", anh Long chia sẻ.
Theo anh, với mức thu nhập hiện nay, nếu mua nhà sẽ phải vay ngân hàng vài tỷ đồng và trả lãi trong nhiều năm, đồng nghĩa áp lực tài chính đè nặng, đặc biệt khi gia đình còn con nhỏ và chi phí sinh hoạt ngày càng cao. "Nghĩ đến khoản vay dài hạn, tôi thấy bất an. Tích cóp thêm thì sợ giá nhà tiếp tục tăng, còn mua ngay thì lo gánh nợ", anh nói.
Theo phản ánh từ nhiều môi giới bất động sản là hội viên của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhiều khách hàng của họ thuộc nhóm trẻ, thu nhập tốt ở mức 40-50 triệu đồng/tháng cũng không dám mua nhà nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình. Áp lực trả nợ vay quá lớn, nhất là lãi suất thả nổi tăng mạnh sau thời gian ưu đãi, trở thành rào cản đáng kể với người trẻ.
Điều này xuất phát từ nguồn cung căn hộ Hà Nội tăng mạnh nhưng cơ cấu nguồn cung ngày càng lệch pha so với nhu cầu. Theo VARS, từ quý III/2024 đến thời điểm hiện tại, thị trường Hà Nội không ghi nhận dự án căn hộ mở bán mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2.
Nửa đầu năm 2025, 60% nguồn cung căn hộ mở bán mới là sản phẩm có giá trên 80 triệu đồng/m2. Một số dự án căn hộ tại các tỉnh vùng ven Hà Nội cũng có mức giá từ 55 triệu đồng/m2.
Dữ liệu của đơn vị nghiên cứu CBRE cho thấy Hà Nội có hơn 6.800 căn mở bán mới trong quý II/2025, gần gấp đôi 3 tháng đầu năm. Tuy nhiên, giá bán các dự án mới đều được chủ đầu tư để ở ngưỡng cao, trung bình 79 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT, phí bảo trì và chiết khấu), tăng 33% so cùng kỳ năm ngoái. Một số khu vực trước đây có mức phổ biến 40-50 triệu đồng một m2 như Hà Đông, Hoàng Mai cũ, hiện các dự án mới đều chào bán trên 70 triệu đồng một m2.
Savills Việt Nam ghi nhận mức giá còn cao hơn, 91 triệu đồng/m2, tăng 40% theo năm. Thị trường gần như vắng bóng sản phẩm sơ cấp dưới 2 tỷ đồng/căn, trong khi 67% nguồn cung mới có giá trên 4 tỷ đồng.
Xu hướng "ngại cưới, lười sinh" đe dọa thanh khoản thị trường
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, giá nhà Hà Nội liên tục tăng nóng tiềm ẩn rủi ro cho sự phát triển lành mạnh của thị trường, làm trầm trọng thêm khoảng cách thu nhập và mức độ bất bình đẳng xã hội.
Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, độ tuổi kết hôn trung bình lần đầu đã tăng từ 24,1 tuổi (năm 1999) lên 27,2 tuổi (năm 2024). Trong khi đó, mức sinh vào năm 2024 đã giảm một nửa so với năm 1989, xuống mức thấp nhất trong lịch sử là 1,91 con/phụ nữ và có xu hướng sụt giảm nhanh hơn trong hai năm gần đây.
Cùng với xu hướng kết hôn muộn và tâm lý "ngại cưới, lười sinh" phổ biến ở giới trẻ, đặc biệt tại các đô thị lớn, Việt Nam đang bước vào quá trình già hóa dân số nhanh chóng.
Đáng chú ý, tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, tỷ suất sinh đang tiến tới vùng "sinh thấp nghiêm trọng" (dưới 1,3 con/phụ nữ) theo phân loại của Liên Hợp Quốc.
Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt nam (VARS IRE) phân tích xu hướng "ngại cưới, lười sinh" không chỉ là hệ quả của điều kiện sống đắt đỏ mà trong dài hạn sẽ dần trở thành yếu tố quay ngược ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
VARS IRE cho rằng, mức sinh giảm khiến quy mô hộ gia đình và lực lượng dân số trong độ tuổi lao động - nhóm khách hàng chính của thị trường bất động sản thu hẹp, kéo nhu cầu nhà ở suy yếu và dịch chuyển sang các sản phẩm diện tích vừa, nhỏ, tối ưu chi phí. Trong khi đó, giá nhà vẫn neo cao, chưa linh hoạt điều chỉnh, làm giảm tỷ lệ hấp thụ ở các phân khúc diện tích lớn, tổng giá trị cao, gia tăng tồn kho và áp lực thanh khoản cho chủ đầu tư.
Giá nhà liên tục vượt xa khả năng chi trả, thu nhập của người trẻ không theo kịp, khiến nhiều người từ bỏ ý định mua nhà và chuyển sang thuê dài hạn. Thực trạng này không chỉ ảnh hưởng đến nhu cầu mua bất động sản, mà còn tác động tiêu cực đến quyết định kết hôn, sinh con, làm trầm trọng thêm nguy cơ suy giảm dân số trong tương lai, kịch bản từng xảy ra ở Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore.
Để tránh rơi vào vòng xoáy này, VARS IRE kiến nghị cần đồng bộ giải pháp đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội tại các đô thị lớn; khuyến khích doanh nghiệp xây nhà thương mại giá hợp lý qua ưu đãi thủ tục, tín dụng và quyền lợi khi tham gia đấu thầu dự án; chuyển hướng từ "xây để bán" sang "xây để cho thuê", khai thác mô hình REITs và hợp tác công - tư, Nhà nước hỗ trợ quỹ đất, hạ tầng; doanh nghiệp đầu tư, vận hành.